Банкротство с ипотекой в 2026 году: как пройти процедуру и сохранить квартиру

Да, можно. Никакого запрета на подачу заявления о банкротстве для ипотечных заёмщиков в законе нет. Важный нюанс: оформить такое банкротство получится только через арбитражный суд, а не через МФЦ — упрощённая внесудебная процедура для людей с залоговым имуществом не подходит.После того как суд примет заявление к производству:

• остаток долга по ипотеке включается в реестр требований кредиторов;
• банк теряет право продать квартиру во внесудебном порядке;
• должнику назначают финансового управляющего;
• срок исполнения по всем обязательствам считается наступившим — но при этом штрафы и пени с этого момента больше не начисляются;
• любые сделки и платежи на сумму свыше 50 000 рублей возможны только с письменного согласия финансового управляющего.

Если среди требований оказывается банк-залогодержатель, его требования удовлетворяются в приоритетном порядке — за исключением, например, алиментов и ряда других платежей первой очереди. Никаких отдельных пороговых сумм для ипотечной задолженности нет. Если же дело о банкротстве возбуждает кредитор, к этим 500 000 добавляется ещё одно условие — просрочка не менее трёх месяцев.На практике у банков всё чаще встречается такая стратегия: сначала через суд взыскать всю оставшуюся сумму кредита и пени, а затем самим инициировать банкротство заёмщика. Это позволяет банку «защититься» от других кредиторов и продать заложенную квартиру на торгах без оглядки на минимальную цену.

По общему правилу ипотечное жильё попадает в конкурсную массу и продаётся на торгах — даже еслидругой недвижимости у должника нет. Здесь возникает разумный вопрос: а как же исполнительский иммунитет единственного жилья? Статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ действительно запрещает обращать взыскание на единственное жильё должника и его семьи. Но из этого правила есть исключение — если квартира находится в залоге у банка, иммунитет на неё не распространяется. Залоговое жильё может быть реализовано, а проживающие — выселены, добровольно или по решению суда. Деньги, вырученные от продажи, распределяются в определённой очерёдности: сначала рассчитываются с залоговым кредитором (банком), далее с остальными кредиторами, а остаток, если он есть, возвращается должнику. Важный момент для тех, кто проходит банкротство: вносить платежи по ипотеке самостоятельно становится практически невозможно — счета должника блокируются, банковские карты передаются финансовому управляющему. И даже если каким-то образом удастся погасить часть долга в обход процедуры, такие платежи могут оспорить: их могут признать «оказанием предпочтения одному кредитору» и вернут в конкурсную массу. Хуже того — человек рискует лишиться права на списание остальных долгов по итогам банкротства. Но это — общая картина. С 2024 года у должника есть законные инструменты, чтобы остановить продажу квартиры.

В сентябре 2024 года вступил в силу закон, который во многом перевернул логику банкротных дел с ипотекой. Его суть проста: должник вправе заключить с банком-залогодержателем мировое соглашение прямо в рамках банкротного дела — и для этого больше не требуется согласия ни остальных кредиторов, ни финансового управляющего. Если арбитражный суд утвердит такое соглашение:

• ипотечная квартира выводится из конкурсной массы;
• взыскание на неё не обращается;
• должник продолжает платить по графику;
• накопившиеся просрочки гасятся в порядке, прописанном в соглашении.

При этом ипотечный кредит как таковой никуда не исчезает — должник обязан продолжать платить. Делать это может он сам, если есть доходы, или третьи лица — например, супруг, родители, взрослые дети. Главное, чтобы платежи поступали по графику. Если условия соглашения нарушены, банк сможет вернуться к стандартной схеме: потребовать включения долга в реестр и реализации квартиры на торгах. Поэтому подходить к такому соглашению нужно ответственно — переоценивать свои финансовые возможности здесь опасно. По сути, новый механизм выводит ипотечные отношения за рамки банкротной процедуры, сохраняя при этом первоначальные условия кредитного договора. Это значительно проще и предсказуемее, чем то, что было до 2024 года.

В конце марта 2026 года Президент РФ Владимир Путин подписал поправки в Закон «О несостоятельности (банкротстве)», которые касаются ситуации, когда сохранить единственное ипотечное жильё через мировое соглашение не получилось и его всё-таки приходится продавать. По новым правилам выручка от продажи единственного ипотечного жилья банкрота распределяется так:

• 80% идут залоговому кредитору — то есть банку, выдавшему ипотеку;
• 10% направляются на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди, если другого имущества для этого недостаточно (например, на алименты или долги по зарплате);
• 10% (но не больше суммы первоначального взноса и фактически уплаченных платежей по ипотеке) остаются самому должнику.

Всё, что осталось после расчётов со всеми кредиторами, тоже передаётся гражданину-банкроту. У закона есть нюансы, которые важно учитывать. Размер выплаты должнику суд может снизить, если:

• сумма явно превышает разумные потребности должника и его семьи в жилье. Грубо говоря, если на эти деньги можно купить не обычную квартиру, а элитную недвижимость, суд по заявлению участников банкротного дела вправе уменьшить эту долю. При этом закон не отвечает на обратный вопрос — что делать, если оставшихся 10% объективно не хватит даже на скромное жильё;
• должник вёл себя недобросовестно. Классический пример — человек заранее переписал или подарил всю свою недвижимость родственникам, чтобы ипотечная квартира формально стала единственной. В такой ситуации судья вправе вообще оставить должника без этих 10%.

Что принципиально нового даёт этот закон? Впервые в российской практике банк-залогодержатель официально получает неполное удовлетворение своих требований. Раньше залоговый кредитор всегда забирал 100% выручки от продажи предмета залога (с минусом расходов на торги). Можно было договориться о меньшем — но только с согласия самого банка, через мировое соглашение. Теперь же 20% выручки уходит мимо банка независимо от его воли — на социальные нужды и на самого должника.

Помимо «нового» мирового соглашения 2024 года и поправок 2026 года, остаются и другие механизмы, которые работали раньше. Иногда именно они подходят лучше всего — всё зависит от конкретной ситуации.

В отличие от соглашения только с залоговым банком, классическое мировое соглашение в банкротстве заключается со всеми кредиторами одновременно. Его особенность — оно строится на взаимных уступках: кредиторы соглашаются, например, простить часть долга, реструктуризировать обязательства, изменить график. Такое соглашение подходит, когда у должника несколько крупных кредиторов, готовых пойти навстречу.

До поправок 2024 года это был основной способ сохранить ипотеку при банкротстве. Должник разрабатывает график погашения задолженности, который утверждает суд. План может предусматривать как поэтапное погашение, так и продажу части имущества — в зависимости от позиции залогового кредитора. Формально этот инструмент действует и сегодня. Но на практике он постепенно уступает место мировому соглашению с банком: тот механизм даёт более жёсткие гарантии сохранения жилья и не зависит от мнения остальных кредиторов.

Каждое банкротное дело с ипотекой — это всегда баланс сроков, расчётов и переговорной позиции с банком. Ошибка в одном из шагов может стоить квартиры: пропущенное заявление, неудачно сформулированный график платежей в мировом соглашении, несогласование условий мирового соглашения с судом и ипотечным банком.

Юристы «ЮстЭк» имеют за плечами уже более сотни успешно завершенных дел по сохранению ипотеки и утверждению в суде мирового соглашения по ипотеке, даже в условиях несогласия банка-залогодержателя. «ЮстЭк» сопровождает банкротство физических лиц «под ключ»: проводит финансовую диагностику, оценивает шансы сохранить ипотечное жильё, ведёт переговоры с банком и готовит мировое соглашение под утверждение арбитражным судом. Если вы или ваши близкие столкнулись с долгами по ипотеке и думаете о банкротстве — напишите нам или позвоните, разберём вашу ситуацию и подскажем безопасный сценарий.